2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個(gè)時(shí)期較快發(fā)展。
　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時(shí)期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。十八大報(bào)告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)？報(bào)告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號？十八大后政策走向如何？房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)會不會近期推出？明年房地產(chǎn)市場走勢如何？帶著這些問題，證券時(shí)報(bào)記者近日專訪了證券時(shí)報(bào)專家委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制
　　但不能截然分開
 　 各地一定要把組織編制和實(shí)施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵？
　　朱中一：報(bào)告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應(yīng)當(dāng)這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當(dāng)前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實(shí)，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應(yīng)該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項(xiàng)目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實(shí)際情況，鼓勵(lì)各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進(jìn)入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。
　　要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，很重要的一項(xiàng)工作就是各地一定要把組織編制和實(shí)施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價(jià)作為立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，地方政府存在應(yīng)付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責(zé)任，就能夠調(diào)動市場主動調(diào)控的積極性，有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)
　　發(fā)展重要機(jī)遇期
　　新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴(kuò)大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實(shí)現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。
　　證券時(shí)報(bào)記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報(bào)告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)？
　　朱中一：報(bào)告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。
　　“十二五”時(shí)期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時(shí)期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時(shí)期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個(gè)時(shí)期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。
　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。
　　首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時(shí)期平均7%～8%，房地產(chǎn)的增速自然也會因宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。
　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達(dá)到32.7平方米。所以今后應(yīng)更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實(shí)，而不是簡單的數(shù)量增加。
　　三是政府今后將更加強(qiáng)化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機(jī)炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。
　　上述三點(diǎn)，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個(gè)時(shí)期較快發(fā)展的理由。
　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個(gè)問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財(cái)政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報(bào)告還專門提出四個(gè)現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務(wù)實(shí)的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計(jì)劃，以引導(dǎo)市場的理性發(fā)展和居民的合理消費(fèi)。
　　報(bào)告中還指出，“要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快建立擴(kuò)大消費(fèi)需求長效機(jī)制，擴(kuò)大國內(nèi)市場規(guī)模。”
　　這段話與房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)吻合。我國房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要認(rèn)真調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，而房地產(chǎn)市場“擴(kuò)大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。
　　房地產(chǎn)“擴(kuò)大內(nèi)需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實(shí)現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實(shí)需求，是居民消費(fèi)升級的客觀反映，如果政策上給予適當(dāng)優(yōu)惠，這個(gè)市場是很大的，對拉動經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調(diào)整完善相關(guān)政策，避免調(diào)控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的（或在一年內(nèi)賣出舊房買新房的）在稅收上給予優(yōu)惠；對貸款已還清且房產(chǎn)已出售的，按照購房人實(shí)際購房套數(shù)確定貸款政策等。
　　另外，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，要按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會要求，加大科研投入，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項(xiàng)目，提高住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平和全裝修房比例。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產(chǎn)與非住宅地產(chǎn)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的市場格局。

　　減少土地財(cái)政依賴性
　　注重房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新
　　要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機(jī)投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報(bào)率控制在高于當(dāng)年CPI漲幅2～3個(gè)百分點(diǎn)。
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中提到的關(guān)于改革征地制度和土地制度的內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？
　　朱中一：報(bào)告中提出，要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應(yīng)；要探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，允許試點(diǎn)省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃住房；探索已進(jìn)城落戶的農(nóng)民工，將在農(nóng)村的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市購買和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉(zhuǎn)變，為地方財(cái)政構(gòu)建穩(wěn)定長效的土地收入來源；通過壯大產(chǎn)業(yè)、完善相關(guān)稅收分配制度等措施，培育地方財(cái)政收入新的增長點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地收入過度依賴的局面。
　　另外，報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進(jìn)金融創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我個(gè)人認(rèn)為，在堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房的同時(shí)，要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機(jī)投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報(bào)率控制在高于當(dāng)年的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)漲幅2～3個(gè)百分點(diǎn)，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。
　　此外，還應(yīng)開展信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，政府加大對信譽(yù)好、開發(fā)項(xiàng)目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發(fā)展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時(shí)通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財(cái)稅體制”，您認(rèn)為房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)何時(shí)會有新進(jìn)展？
　　朱中一：房地產(chǎn)要健康發(fā)展，財(cái)稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產(chǎn)稅費(fèi)種類多，有的重復(fù)，建議在不增加企業(yè)和消費(fèi)者總稅負(fù)的情況下，精減合并房地產(chǎn)稅費(fèi)，加強(qiáng)征收環(huán)節(jié)的監(jiān)管。對目前社會上高度關(guān)注的房產(chǎn)持有稅問題，建議在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對該稅種征收目的、稅種（是財(cái)產(chǎn)稅還是消費(fèi)稅）以及與70年土地出讓金的關(guān)系進(jìn)一步論證。在此基礎(chǔ)上，再積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。